Покупка квартиры на вторичке: проверка продавца и документов

Содержание

1. Сверьте паспорт продавца с документом о праве
2. Узнайте, как продавцу досталась квартира
3. Проверьте квартиру на арест и залог
4. Нужно ли согласие супруга продавца
5. Выясните, кто прописан в квартире
6. Сверьте планировку с техпаспортом
7. Продают по доверенности? Найдите собственника
8. Не соглашайтесь занизить цену в договоре
9. Не отдавайте всю сумму до регистрации

Сверьте паспорт продавца с документом о праве

Попросите оригиналы паспорта продавца и документа о праве собственности. Сверьте ФИО, дату рождения и паспортные данные букву в букву.

Адрес, площадь и номер квартиры в документах должны совпадать с тем, что вы видите на месте.

Копии и фото в телефоне не подходят. Если оригиналы «у родственников» или «в банке», отложите встречу, пока их не принесут.

Узнайте, как продавцу досталась квартира

Спросите, на каком основании продавец стал собственником, и попросите показать этот документ: договор купли-продажи, дарения, свидетельство о наследстве, приватизацию.

Где выше риск:

• наследство — могут объявиться другие наследники;
• дарение от родственника — сделку иногда оспаривают;
• квартиру перепродавали несколько раз за короткий срок.

В этих случаях покажите документы юристу или нотариусу до задатка.

Проверьте квартиру на арест и залог

Квартира может быть в залоге у банка, под арестом или запретом на продажу. Продавец об этом может и не сказать.

Попросите свежую выписку о зарегистрированных правах и обременениях. Где и как её получить, уточните у нотариуса, который будет оформлять сделку.

Смотрите дату выписки: важна информация на момент сделки, а не полугодовой давности.

Нужно ли согласие супруга продавца

Если продавец купил квартиру в браке, она может считаться общим имуществом супругов. Тогда на продажу обычно нужно согласие второго супруга.

Спросите продавца прямо, был ли он в браке на момент покупки. Как оформляется согласие и требуется ли оно в вашем случае, уточните у нотариуса.

Без этого второй супруг потом может попытаться оспорить сделку.

Выясните, кто прописан в квартире

Купить квартиру с прописанными людьми можно, но выписать их потом бывает сложно. Особенно если это несовершеннолетние или родственники продавца.

• Спросите, кто зарегистрирован по адресу, и попросите это подтвердить документом.
• Пропишите в договоре, что все выписываются до передачи денег или до определённого шага сделки.
• Последний платёж привяжите к выписке жильцов.

Сверьте планировку с техпаспортом

Попросите технический паспорт и пройдитесь с ним по квартире. Сравните расположение стен, кухни, санузла, балкона.

Снесённая стена, совмещённый санузел или застеклённая лоджия, которых нет в документах, — это незаконная перепланировка. Узаконивать её или возвращать всё как было придётся уже вам.

Если нашли расхождения, обсудите их до сделки: либо продавец оформляет изменения, либо цена снижается.

Продают по доверенности? Найдите собственника

Если на сделку приходит представитель, а не сам владелец, будьте внимательнее.

• Посмотрите оригинал доверенности: кем выдана, на что именно даёт право, нет ли ограничений.
• Попросите о видеозвонке или личной встрече с собственником.
• Уточните у нотариуса, можно ли проверить, не отозвана ли доверенность.

Если собственника «невозможно найти», это повод отказаться от сделки.

Не соглашайтесь занизить цену в договоре

Продавец иногда просит указать в договоре сумму меньше реальной, чтобы сэкономить на налогах или расходах.

Для вас это риск: при любом споре опираться придётся на сумму из договора, а передачу остальных денег доказать будет непросто.

Указывайте в договоре реальную цену. Если продавец настаивает на другом, лучше поищите другую квартиру.

Не отдавайте всю сумму до регистрации

Не передавайте полную стоимость, пока право собственности не оформлено на вас.

Что можно сделать:

• разбить оплату на этапы и прописать их в договоре;
• обсудить с банком или нотариусом безопасные способы расчёта;
• оставить часть суммы на момент передачи ключей и выписки жильцов.

Передачу денег проводите при свидетелях и с документальным подтверждением.